Právne poradenstvo

Kúpa a predaj

Najbežnejším spôsobom nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam, či už ide o byt, dom alebo pozemok je na základe kúpnej zmluvy. Zákon pri prevodoch nehnuteľností stanovuje prísnejšie kritéria pre zmluvy, na základe ktorých dochádza k zmene vlastníckych práv k nehnuteľnostiam. Vychádzajúc zo zásady právnej istoty sa zákonodarca snaží chrániť vlastnícke právo a to najmä tým, že kúpna zmluva musí byť v písomnej forme, inak je neplatná. V niektorých zákonom stanovených prípadoch musí obsahovať náležitosti upravené osobitným predpisom. Samotným podpisom zmluvy kupujúcim a predávajúcim k prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam nedochádza a vlastnícke právo k nehnuteľnosti vzniká až vkladom do katastra nehnuteľností.

Kúpna zmluva a jej obsahové náležitosti

Právnu úpravu kúpnej zmluvy obsahuje zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom znení v ustanoveniach § 588 a nasledujúcich z ktorých vyplýva, že z kúpnej zmluvy vznikne predávajúcemu povinnosť predmet kúpy (nehnuteľnosť) kupujúcemu odovzdať a kupujúcemu povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú cenu. Kupujúci je povinný zaplatiť dohodnutú kúpnu cenu včas, aby sa nedostal do omeškania. K základným náležitostiam kúpnej zmluvy patrí jej písomná forma, ako sme uviedli vyššie. Jej nedodržanie zákon sankcionuje neplatnosťou zmluvy, v tomto prípade pôjde o absolútnu neplatnosť. Súčasne k náležitostiam zmluvy patrí dostatočne identifikovanie zmluvných strán (predávajúci a kupujúci), presné označenie prevádzanej nehnuteľnosti, uvedenie kúpnej ceny a úprava vzájomných práva a povinnosti.

V prípade prevodu bytu a nebytového priestoru v bytovom dome je nutné prednostne vychádzať z ustanovení zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorý upravuje náležitosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu a zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru v bytovom dome. Prílohou tejto zmluvy je vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu (predávajúci) nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv.

Kúpa nehnuteľnosti nie je každodennou záležitosťou pri ktorej ide o malé sumy peňazí a preto nie je vhodné právnu stránku veci podceniť. Pri právnych úkonoch týkajúcich sa nehnuteľností je množstvo rizík, ktoré môžu učastníci právneho úkonu minimalizovať tým, že sa pri uzatváraní zmluvy obrátia na advokáta alebo notára. V praxi je načastejšie využívaný spôsob prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam možné zabezpečiť prostredníctvom autorizácie zmluvy o prevode nehnuteľnosti advokátom alebo spísania notárskej zápisnice o zmluve o prevode nehnuteľnosti notárom, ktoré umožňuje zákon. Samozrejme nemôžme opomenúť činnosť realitných kancelárií, ktoré zabezpečujú predaj a kúpu nehnuteľností klientom.

Vklad do katastra nehnuteľností

Vlastnícke právo k nehnuteľnosti vzniká, mení sa a zaniká vkladom do katastra nehnuteľností. Právne účinky vkladu vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia správy katastra o jeho povolení. Konanie o povolení vkladu sa začína na návrh účastníka konania, t. j. osoby, ktorá je účastníkom právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti, predávajúci alebo kupujúci. Najčastejšie na návrh jedného z nich.

Návrh na vklad sa podáva písomne a má obsahové náležitosti predpísané zákonom. Správa katastra preskúmava zmluvu z hľadiska či obsahuje podstatné náležitosti zmluvy, je úkon urobený v predpísanej forme, je prevodca oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou, sú prejavy vôle dostatočne určité a zrozumiteľné, zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené, zmluva neodporuje zákonu, zákon neobchádza a neprieči sa dobrým mravom. Ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti, ktorá bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovaná advokátom, správa katastra posudzuje zmluvu iba z pohľadu, či je súladná s katastrálnym operátom a či sú splnené procesné podmienky na povolenie vkladu. V takomto prípade správa katastra rozhodne o návrhu na povolenie vkladu do 20 dní, inak správa katastra rozhodne o návrhu na vklad do 30 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad. Správa katastra môže rozhodnúť na základe žiadosti o urýchlené konanie o návrhu na vklad a zaplatenia príslušného správneho poplatku do 15 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad. Ak sú podmienky na vklad splnené, správa katastra vklad povolí. V prípade zamietnutia vkladu správa katastra rozhodnutie doručí všetkým účastníkom konania, pričom proti tomuto rozhodnutiu je možné podať odvolanie. Odvolanie sa podáva na správe katastra, ktorá rozhodnutie vydala, a to v lehote 30 dní od doručenia rozhodnutia.

Správne poplatky

Návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností je spoplatnený sumou 66 € bez ohľadu na cenu nehnuteľnosti. V prípade, že účastník konania pri doručení návrhu na vklad do katastra nehnuteľností žiada o urýchlené rozhodnutie o vklade do 15 dní, výška poplatku predstavuje sumu 265,50 €. Ak sa konanie zastavilo alebo návrh na vklad bol zamietnutý, poplatok sa nevracia.

Ak by ste mali ďalšie otázky, kontaktujte nás prostredníctvom boxu "Poradíme Vám" a v priebehu nasledujúcich dní budeme odpovedať na Vaše otázky.